Esta segunda-feira se for ao banco pedir um crédito para comprar casa ou para outro fim, mas para o qual dê um imóvel como garantia, vai ver que os critérios são mais apertados. Ou pelo menos deverão ser em alguns aspetos, se os bancos seguirem as recomendações do Banco de Portugal em vigor desde este domingo, 1 de julho.

O administrador do Banco de Portugal, Luís Laginha de Sousa, esteve no espaço da Economia 24 do Diário da Manhã da TVI para falar do tema.

Que novos critérios são estes?

São fundamentalmente três:

Montante de empréstimo concedido

O Banco de Portugal recomenda que o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel tenha um limite de 90% para créditos para habitação própria e permanente. Ou seja, nesses casos, o dinheiro emprestado para a compra de casa pode ser no máximo de 90% do valor do imóvel.

Este rácio é calculado com base no menor valor entre o preço de aquisição da casa e o valor da avaliação da casa.

Encargos a suportar

O Banco de Portugal recomenda a atribuição de novos créditos apenas a clientes que gastem no máximo metade (50%) do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo).

Na análise da capacidade do devedor, os bancos têm ainda que ter em conta fatores como o aumento das taxas de juro, para evitar que a subida das Euribor ponha em risco a capacidade de pagar os créditos, e a diminuição do rendimento mensal no caso dos clientes que no fim do contrato tenham mais de 70 anos [tendencialmente com a chegada da reforma o rendimento diminui]. 

Por fim, no caso de créditos para aquisição de imóveis, detidos pelos próprios bancos, e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total (100%) do imóvel.

Maturidade dos empréstimos

O Banco de Portugal recomenda o máximo de 40 anos como limite da duração do empréstimo para novos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária.

Pede ainda convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022.

As maturidades têm sido tendencialmente longas em Portugal nos últimos anos?

Foi um a prática que se instalou em Portugal em períodos mais complicados. Os bancos estenderam as maturidades e estamos muito desalinhados das práticas europeias. Esta recomendação, no que toca à maturidade, visa alinhar-nos com o que acontece na Europa e também introduzir um fator de proteção, já que a maturidade é o que é utilizado quando surge algo imprevisto. Por isso, convém trazer a maturidade mais para baixo para podermos utilizá-la, se necessário, mais à frente.

Há exceções aos critérios agora estabelecidos?

As exceções têm que ver, por exemplo, com o limite dos encargos a suportar, com a parte do rendimento que é utilizada nos créditos. Isto para acomodar, por exemplo, as situações de jovens que querem aceder a uma casa, mas ainda não têm esse rendimento e os pais, ou familiares, podem ser fiadores. Ou situações de pré-incumprimento, ou já, incumprimento em que é necessário estender a duração do empréstimo.

Como pode o Banco de Portugal garantir que a banca vai cumprir as recomendações?

Temos uma forte convicção de que bancos vão cumprir a recomendação, mas além de a convicção vamos também recolher informação – os bancos vão ter que prestar informação ao Banco de Portugal sobre as operações que fazem. Baseamos esta medida no princípio de, ou cumprir ou explicar porque não cumpre. Ou seja, mesmo as exceções vão ter que ser explicadas e há mecanismos de reporte que nos permitem ter a forte convicção que os bancos vão cumprir estas recomendações.

Porque tomaram esta decisão? Os portugueses estão sobre endividados? Há uma bolha imobiliária?

Esta não é uma medida para lidar com um problema, mas preventiva. Do ponto de vista da evolução do sistema e dos riscos, pode não ser com a velocidade que desejávamos, estamos no sentido certo – tanto particulares como empresas estão a reduzir o stock de dívida –, mas os níveis continuam elevados. Com esta medida o que queremos sinalizar é que é importante que se mantenha esta tendência de desendividamento da nossa economia. E o que estávamos a assistir era ao aparecimento de sinais, que se não atuássemos agora, mais à frente este tendência poderia vir a inverter-se.

Estas medidas o que dizem é que não devemos ir, em termos de concessão de crédito, além do que já existe hoje.

Se os consumidores quiserem mais informações sobre o tema?

Podem documentar-se em: https://www.bportugal.pt/page/limites-ao-racio-ltv-ao-dsti-e-maturidade e para outro temas relacionados no Portal do Cliente Bancário.

Síntese da medida macroprudencial

  • limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação;
  • limites ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI);
  • limites à maturidade dos empréstimos;
  • requisitos de pagamentos regulares de juros e capital.