A venda de imóveis gera frequentemente mais-valias, que podem ser sujeitas a IRS. Levantam-se, por isso, frequentemente, questões que pedimos à fiscalista, Marta Guadêncio, que viesse esclarecer ao espaço da Economia 24, do "Diário da Manhã" da TVI

Quando deve ser declarada a venda?

O IRS é um imposto de base anual, pelo que a venda de um imóvel tem de ser incluída na declaração de IRS do ano em causa, a apresentar no ano seguinte.

As mais-valias imobiliárias são sujeitas a alguma taxa especial?

O que é tributado, em cada ano, é o saldo entre as mais e as menos-valias. Se, num ano, vender dois imóveis e num apurar mais-valia e no outro menos-valia, o que fica sujeito a IRS é a diferença.

Estas mais-valias são obrigatoriamente englobadas com os outros rendimentos do sujeito passivo, pelo que o imposto a pagar vai sempre depender do valor total anual dos rendimentos, bem como das taxas aplicáveis.

No entanto, é importante saber que apenas 50% da mais-valia é sujeita a IRS.

Como se calcula a mais-valia?

A mais-valia é calculada com base na seguinte fórmula:

Valor de venda – (valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda + despesas).

Há situações em que não seja devido IRS relativo a estas mais-valias?

Sim.

- A venda de um imóvel adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS) não é sujeita a IRS.

- Por outro lado, quando se vende a habitação principal (habitação própria e permanente, aquela onde se tem o domicílio fiscal), pode não haver tributação se se optar pelo regime do reinvestimento.

Como funciona o regime do reinvestimento?

Quando se vende a casa de habitação própria e permanente, a mais-valia não será sujeita a imposto se:

  • o valor de realização (deduzido da amortização de empréstimo) seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel / terreno para construção de imóvel / construção / ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino situado em Portugal ou outro Estado da UE / Espaço Económico Europeu (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal);
  • o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
  • o sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.

É ainda necessária a afetação do imóvel a habitação própria e permanente no prazo de 12 meses ou  a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

O reinvestimento pode ser parcial?

Sim, nesse caso é necessário calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.

E se se vender uma casa de férias?

Nesse caso, não se pode aplicar o regime do reinvestimento e 50% da mais-valia é tributada.

E se houver menos-valia?

O que é tributado, em cada ano, é o saldo entre as mais e as menos-valias. Se, num ano, vender dois imóveis e num apurar mais-valia e no outro menos-valia, o que fica sujeito a IRS é a diferença.

Caso apenas venda um imóvel e seja apurada uma menos-valia, pode ser reportada no prazo de 5 anos.