Na legislação atualmente em vigor prevalece o princípio da liberdade contratual, ou seja, as partes, senhorio e arrendatário, têm a possibilidade de estabelecerem no contrato, de comum acordo, os termos e condições que o regerão, salvo no que respeita às matérias consideradas pelo legislador como essenciais.

Esta possibilidade já se verificava desde a Reforma de 2006 para os arrendamentos não habitacionais e agora estende-se aos arrendamentos habitacionais.

Os contratos podem ser com prazo certo ou com duração indeterminada, sendo certo que, no silêncio das partes, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo. Este prazo será de dois anos, caso se trate de um arrendamento para habitação e de cinco anos, se estivermos perante um contrato não habitacional.

Assim, fica sem efeito a regra ¿ em vigor desde 1990 ¿ que obrigava os contratos habitacionais com prazo certo a terem uma duração mínima de cinco anos, salvo quando se tratasse de contratos para fins especiais e transitórios.

Prevalecerá, desta forma, a vontade das partes, que são, assim, livres na definição do prazo de duração inicial do contrato, e suas renovações, considerando os interesses em causa e as especiais condições de mercado. Independentemente do seu prazo (que continua a não poder exceder os 30 anos), o contrato deve sempre ser reduzido a escrito.

Quando estamos perante um contrato com prazo certo, alertamos para o facto de a estipulação do prazo ter implicações significativas ao nível das condições em que tanto o senhorio como o arrendatário se podem opor à sua renovação, antes do seu termos e, ainda, nas circunstâncias e prazos de pré-aviso a respeitar pelo arrendatário quando pretenda, sem motivo, denunciar o contrato, cessando-o unilateralmente.

Lourença de Sousa Rita, advogada (lourenca.rita@jpab.pt)

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